登記とは

登記

土地の権利を証明するために

不動産の売買を行う場合、重要なポイントとなるものとして「登記」というものがあります。
ここではまず、この登記というのがどのような性質を持っているものなのか、ということについて紹介します。
これについて知るためには「所有権」がどのようにして判断されるのか、という法律的な基準を知ることが必要です。

所有権の移動は「公示行為」というものによって成立するとされています。
通常の物品などの所有権は、物理的に物が「移譲」されることによってこの公示行為がなされたとみなされ、所有権が移動することになります。
しかし、不動産というのは名前の通り動かすことができるものではありません、その為、引き渡しでもって所有権を主張することはできないということです。
その為、「移譲」の変わりの公示行為が必要となります、それがここで紹介する「登記」という存在です。

「登記を行う」というのは、「登記簿に自分の権利を記入する」ことを指しています。
一般的には「所有権」の登記記録を変更することを「登記する」といいますが、登記簿には所有権以外にも様々な権利の所有者について記載が行われています。
例えば土地に関わる権利の1つとして「地上権」というものがあることをご存じでしょうか。

地上権というのは土地の上空に当たる部分を利用する権利のことを言います。
例えば自分の土地の上に橋が通るというような場合、橋の所有者に「地上権」を譲ることになります。
ただ、土地の所有権自体はあくまでも自分のままであるため、登記簿には「地上権者」という形で記載されることになるわけです。

ちなみに登記簿というのは「表題部」「甲部」「乙部」という3つの内容が存在しています。
甲部が前述の「所有権」の記載のことで、乙部が「所有権以外の権利」の記載のことです。
そして表題部、この登記がどの土地のことを示しているのか、ということを具体的に記入する部分となります。

登記を行わないとどうなる?

それでは、もし土地や物件を購入して、登記を行わないままでいるとどのようなことが起こる可能性があるのでしょうか。
登記のトラブルについてまとめられているサイトを紹介します。
>>家、土地の相続手続き 相続登記相談室

他にも、あり得るトラブルとして「自分のものではなくなってしまう」ということが挙げられます。
例えば自分が購入した土地を、販売した人が別の人に対してもう一度売却してしまったとしましょう。

こうなった時、登記が行われていないと先に自分が購入をして所有権が移動した、ということを公示する証拠がないことになってしまいます。
後に購入した人が自分よりも先に登記を行ってしまえば、正式な所有権者は自分ではなく後に購入した人です。
ただ、これが認められる条件として、後で購入をした人があくまで「善意」であることです。

善意というのは法律的な用語で「知らないで行った人」のことを指しています。
つまり、不動産業者から「実は他の所有者がいる」というようなことを聞かされていなかった場合には「善意の人」として扱われます。
そういったことを予め聞かされていた場合については「悪意の人」として扱われる事になるため、前述のような未登記による所有権の競合は発生しません。

ただ、やはりそういったリスクが存在しているということは事実です。
そのため、土地や住宅の購入を行ったら、すぐに登記を行って自分のものであることを示すようにしましょう。