建築に関する法律

建築のルール

どのようなルールがあるの?

注文住宅を建築するという場合については、建築基準法に適合した住宅であるかどうかを確認する必要があります。
この建築基準法は「安全」な住宅であることを最低限保障するための法律です。
また、公共の福祉に関しても同時に重要なポイントとなっており、周辺住宅に対して問題が発生しない住宅であることも確認しておかなければなりません。
それでは、建築基準法についてどのようなルールがあるのかについて詳しく紹介します。

建築基準法の中でも、特に住宅を建築したいと思っている人に取って影響が大きいのが「建蔽率」と「容積率」という2つの規制です。
例えば住宅建築用の土地を購入したとして、面積いっぱいの大きさの住宅を建築することは「建蔽率」の定めによって行うことが出来ません。
建蔽率はその土地の内、どれぐらいの割合までを住宅の建築のために利用して良いのか、ということをさだめたものです。

また、容積率については床面積で判断を行うものであり、面積自体は建蔽率を満たしていても、容積率の方が規制に引っかかる可能性があります。
三階建て以上の住宅を建設するという場合については、こちらの容積率についても問題がないことを確認しておかなければなりません。
この建蔽率や容積率というのは、「用途地域」の種類と「建物の種類」の2つを合わせて判断されます。

用途地域については後述の「都市計画法と用途地域」の中で説明をしますが、要するにその土地がどういった目的のために利用されることが想定されているのか、ということを定めているものです。
住宅用地の場合については、低層住居専用地域・中高層住居専用地域に於いては30から50%と定められています。
一般の住居地域の場合については、50、60、80%の内から選択されます。
また、建設する住宅が「耐火建築物」に分類される場合については、前述の数値よりも10%建蔽率を高くとることが認められます。

容積率についても、用途地域の設定によって基本的な数値が決められています。
この上、前面道路に対する幅員がどうなっているのかも影響を与えるように定められています。

都市計画法と用途地域

それでは、前述した都市計画法と用途地域について紹介します。
都市計画法については「取引に関する法律」の項目の中でも紹介をしていますが、簡単に言うと「どこにどのような建物を作るのか」ということを自治体側がある程度設定するための法律です。
これによって、土地は「12種類」の用途地域に分類されています。

住宅に関係している用途地域は7種類で、「第一・ニ種低層住居専用地域」「第一・ニ種中高層住居専用地域」「第一・二種住居地域」「準住居地域」となります。
いずれも住宅建築のための用途地域ではありますが、それぞれ平屋、二階建てなど低層住宅を建てるための地域、中高層住宅のための地域、店舗や事務所の制限を行った地域、自動車関係施設用の住宅地域、という意味合いとなっています。

この他に、「商業地域」と「工業地域」が存在していますが、これらは基本的には住宅を建築することが目的となっている場所ではありません。
ただし、場所によっては住宅を建てること自体はできる場合があります。
しかし、通常の住宅用地であれば認められる日照権などが商業・工業用地の場合には認められない可能性があるなど、住宅として利用する場合には権利の制限が行われる可能性があります。